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Despacho profesional en vivienda.


En los apartados anteriores partimos de la base de que vamos a ejercer nuestra actividad en una nave o local pero, ¿podemos ejercerla en un piso? La respuesta es sí, pero con los condicionantes que se establecen en el P.G.O.U. (Plan General de Ordenación Urbana).

Lo primero que debemos saber, de igual modo que si de un local o nave se tratara, es saber los usos permitidos en la localización del piso. A partir de la zona, grado y situación para el uso (local en un edificio con viviendas, con acceso común con éstas) podremos saber si podemos ejercer o no.

De manera general, las consultas, oficinas y despachos profesionales únicamente están permitidos en planta baja o local y en planta primera, a menos que el piso sea vivienda habitual del titular de la actividad. En ese caso, se debe cumplir que el espacio destinado a vivienda es mayor de 37,00m2.

 

La forma de tramitación es mediante la cumplimentación del Modelo A1: Comunicación de Apertura (Actividad No Clasificada), visada por colegio profesional, adjuntando planos y anexo fotográfico.

 

 

jabb@2015

Tramitación y tasas.


Una vez que conocemos perfectamente todos los detalles de nuestra actividad y que hemos elegido adecuadamente el local (o la nave) donde la vamos a desarrollar, es el momento de solicitar la licencia correspondiente. Puesto que cada caso particular requiere un tipo de licencia diferente, dejaremos que sea Espacio Ingeniería quien se ocupe de la documentación y de las gestiones desde este punto hasta la concesión de la licencia.

Tramitación:

Junto con el modelo de solicitud de licencia , se presentará toda la documentación necesaria para abrir el expediente que, de manera general es la siguiente:

  • Acreditación del titular de la actividad o representante.
  • Acreditación de la actividad (si está o no dada de alta).
  • Proyectos de obras y/o actividad, o memorias técnicas firmados por técnico competente y visados por colegio profesional.
  • Justificación de pago de las tasas correspondientes en el momento de la solicitud.
   

Tasas aplicables:

  • Ordenanza Fiscal nº11: Tasa por anuncio en el B.O.P. (Boletón Oficial de la Provincia).
  • Ordenanza Fiscal nº10: Tasa por impuesto de construcción.
  • Ordenanza Fiscal nº13: Tasa por prestación de servicios urbanísticos.
  • Fianza por la correcta Gestión de Residuos de la construcción.
  • Tasa por revisión del proyecto por parte del INAGA (Instituto Aragonés de Gestión Ambiental), en caso de que la actividad sea Clasificada.

 

  Una vez presentada la documentación en el Ayuntamiento, los plazos de resolución de la licencia dependen del tipo solicitado. Las Licencias de Apertura son, en general, de concesión inmediata (sin perjuicio de poder ser comprobada, controladas e inspeccionadas), mientras que en las Licencias de Ambientales de Actividad Clasificada la concesión se puede demorar hasta 6 meses.

 

 

jabb@2015

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Elección del emplazamiento.

Consideraciones previas a tener en cuenta antes de alquilar o comprar un local o nave para ejercer nuestra actividad.


Las preguntas que debemos hacernos antes de firmar cualquier contrato o pre-contrato de alquiler o compra de un local o nave industrial, o que debemos consultar a un técnico, son las siguientes:

1.- ¿Está permitida la actividad en este emplazamiento?

El Plan General de Ordenación Urbana ordena todo el territorio del término municipal mediante las técnicas de la clasificación y la calificación del suelo. Cada una de estas clases de suelo es afectada por una calificación que la subdivide en zonas, para cada una de las cuales se establecen condiciones específicas relacionadas con la tipología edificatoria, la intensidad de los aprovechamientos y la naturaleza de los usos admitidos.

De manera general, fundamentalmente para locales que no están ubicados en polígonos industriales, lo primero que hay que determinar es la situación de los usos en los edificios. Ésta se establece atendiendo a la planta en que se sitúe el uso, sea sótano, semisótano, baja, o alzada, así como a la situación del uso en relación con otros con los que coexista en el edificio.

A estos efectos, se consideran las siguientes situaciones para el uso de que se trate:

  1. local en un edificio con viviendas, con acceso común con éstas.
  2. local en un edificio con viviendas, con acceso independiente de éstas.
  3. local en edificio de usos mixtos diversos independientes entre sí, entre los que no está el residencial.
  4. local en edificio de uso exclusivo no industrial ni de vivienda.
  5. local en edificio de uso exclusivo industrial lindante con otros usos no industriales.
  6. locales en edificios industriales medianeros entre sí.
  7. edificios industriales exentos.
  8. edificios aislados alejados de núcleos urbanos.

Por ello es necesario acudir a este plan para que con los datos de la zona, grado y situación para el uso, se pueda comprobar que nuestra actividad está dentro de los usos admitidos en la ubicación del local o nave. Si el uso no está permitido, deberemos buscar otra ubicación.

2.- ¿En qué condiciones se encuentra el local?

Si el estado del local o nave en el momento actual coincide con los antecedentes urbanísticos significa que ha habido una actividad anterior y que las obras existentes (divisiones, instalaciones, etc.) están legalizadas. En caso contrario, será responsabilidad de la nueva actividad legalizar todas las obras.

Por tanto, es indispensable comprobar que el estado actual del local o nave coincide con la última licencia concedida que obra en poder del ayuntamiento.

 

 

jabb@2015 

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Tipos de licencias.


En función de nuestra actividad y las condiciones en las que se encuentre el local o nave donde queramos establecernos, la licencia a solicitar será diferente tanto a nivel de tramitación (documentación requerida) como de tasas y plazos de resolución.  Tomando como referencia el Ayuntamiento de Zaragoza, de forma general y resumida, estos son los tipos de licencias más habituales en el caso de locales o naves existentes:


 

Actividades no clasificadas

Exigible a aquellos establecimientos industriales que no precisen licencia de actividad clasificada (según Anexo V de la Ley 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón).

 

 Licencia de apertura de actividades no clasificadas.

Comprende todas aquellas actividades de uso comercial, administrativo u otros diversos que no se encuentran clasificadas y que no requieran licencia de acondicionamiento u obras en el establecimiento, es decir, que no haya que realizar obras mayores para acondicionar el local o la nave para ejercer la actividad.

 Licencia Urbanística y de Apertura, Acondicionamiento de Local y Apertura.

En el caso de ser necesarias obras mayores de acondicionamiento y reforma de locales, cuya finalidad es mejorar las condiciones de habitabilidad de un local concreto de un edificio (sea un local comercial, oficina o una vivienda), mediante la sustitución o modernización de sus instalaciones, redistribución de su espacio interior, manteniendo en todo caso las características morfológicas que le son propias, superando los límites indicados para las obras menores.

Así, entre otras, se consideran obras mayores:

• Demolición de tabiques y nueva distribución.

• Colocación de falsos techos, nuevas instalaciones y pavimentos.

• Reforma de la fachada exterior.

• Otras análogas, que superan los supuestos contemplados como «Obra Menor» (art. 1.3.6.2 PGOU)Reforma de la fachada exterior.

 Licencias Urbanística y de Apertura, para establecimientos sujetos a la Ley 11/2005 y excluidos de calificación por la Ley 11/2014. Acondicionamiento de local.

Son aquellas actividades de hostelería, siempre que su potencia instalada (la suma de las diferentes potencias de las máquinas y/o instalaciones de combustión, independientemente de la fuente de energía) no supere los 25 Kw y su superficie construida sea inferior a 250 m2, excepto bares musicales, discotecas y otras actividades hosteleras con equipos de sonido.

Tras la obtención de esta Licencia Urbanística, habrá de solicitar Licencia de Funcionamiento de Actividades sujetas a la Ley 11/2005, de 28 de diciembre, reguladora de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos de la Comunidad Autónoma de Aragón.

 

Actividades clasificadas

Toda instalación requiere este tipo de licencia cuando tales actividades sean molestas, insalubres, nocivas para el medio ambiente o peligrosas, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 11/2014.

 

 Licencia urbanística y ambiental de actividad clasificada, acondicionamiento de local.

Estas licencias comprenden dos piezas separadas que finalizan con una misma resolución:

1.-Urbanísica: Por obras mayores de acondicionamiento y reforma de locales y naves industriales, cuya finalidad es mejorar las condiciones de habitabilidad de un local concreto de un edificio (sea un local comercial, oficina o una vivienda), mediante la sustitución o modernización de sus instalaciones.

2.- Ambiental de Actividad Clasificada: por ser susceptible de producir efectos sobre el medio ambiente.

 Licencia Ambiental de Actividad Clasificada.

Se someten a este tipo de licencia. las actividades que se consideran susceptibles de producir efectos sobre el medio ambiente (por ser molestas, insalubres, nocivas para el medio ambiente o peligrosas) y que no requiere obras mayores para acondicionar el local o la nave para ejercer la actividad, por estar las obras existentes legalizadas y cumplir con las exigencias de la normativa vigente.

 Licencia Ambiental de Inicio de Actividad Clasificada.

Se solicita una vez que se ha concedido cualquiera de las licencias anteriores y se han realizado, en su caso, las obras correspondientes de acondicionamiento y medidas correctoras para reducir los efectos sobre el medio ambiente.  Consiste en la autorización municipal necesaria para ejercer la actividad.

 

 

jabb@2015

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  Poner en marcha un negocio asociado a una actividad, comercial o industrial, requiere un estudio previo desde diferentes ángulos y puntos de vista: financiero, administrativo, de mercado, de personal, etc. Dentro de este complejo estudio de viabilidad muchas veces se deja a un lado la elección del local o la nave donde ejercer dicha actividad, relegándolo a la última posición de prioridades y dando por supuesto que basta con encontrar aquél que nos guste, se ajuste al presupuesto y esté ubicado en la zona que más nos interese. Pero, ¿por qué es importante analizar si el local y la ubicación son las correctas?

 

El tipo de licencia o solicitud a realizar va a depender por un lado del tipo de obras necesarias para acondicionar el local o la nave a nuestra actividad, cumpliendo con los requisitos de las Ordenanzas Municipales y la normativa en vigor, y por la propia naturaleza de dicha actividad. Por ello deberemos saber si nuestra actividad se encuentra o no clasificada según la Ley 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón, es decir, si es susceptible o no de producir efectos sobre el medio ambiente.

 

 

Con todo ello (local, ubicación y clasificación de la actividad) tendremos la información suficiente para saber el tipo de licencia a solicitar y, por tanto, la documentación que será necesaria aportar para su tramitación en el Ayuntamiento.

 

Mi compromiso personal en Espacio Ingeniería es acompañarte en este proceso desde el principio, resolviendo todas estas cuestiones dotándote de la información necesaria para que tomes la decisión adecuada, hasta la concesión de la licencia y puesta en marcha de la actividad.

 

@ Consulta todas tus dudas.

 

jabb@2015